Ribeirão Preto registra 2ª maior alta de lançamentos em SP
Lead: Levantamento divulgado pelo Secovi-SP indica que Ribeirão Preto ocupa a segunda posição no ranking estadual de crescimento em lançamentos imobiliários residenciais, com o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) respondendo por aproximadamente 60% dos empreendimentos lançados no período apurado.
Participação do MCMV nos lançamentos — Ribeirão Preto
| Segmento | Participação nos Lançamentos | |---|---| | Minha Casa, Minha Vida (Faixas 1–3) | ~60% | | Mercado de médio e alto padrão | ~40% |
> Fonte: Secovi-SP — diretor regional Bauru, dados apurados em 2024/2025.
Análise técnica — Aplicação NBR 14.653
Método Comparativo Direto e enquadramento de oferta: O volume expressivo de unidades MCMV lançadas em Ribeirão Preto sinaliza elevada liquidez no segmento econômico. Para avaliações de imóveis nessa faixa, a NBR 14.653-2 orienta a aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, exigindo amostra com grau de fundamentação mínimo II. O avaliador deve atentar ao uso de elementos comparativos efetivamente pertencentes ao mesmo segmento de financiamento (MCMV), evitando mistura de amostras de mercado livre e subsidiado, o que distorceria o valor de referência.
Homogeneização e fator de oferta: Com lançamentos concentrados, a defasagem entre valor de oferta e valor de transação tende a ser menor em mercados aquecidos. Ainda assim, a NBR 14.653-2 (item 8.2.2) recomenda a aplicação do fator de oferta quando os dados amostrais forem exclusivamente de anúncio — prática especialmente relevante em Ribeirão Preto, onde o volume de lançamentos pode inflar preços de tabela em relação ao preço efetivamente praticado. Exemplo numérico: valor de oferta R$ 280.000 × fator 0,92 = valor homogeneizado R$ 257.600.
Implicação para o PTAM: A posição de destaque de Ribeirão Preto no ranking estadual reforça a necessidade de atualização periódica da base de dados local. PTAMs elaborados com pesquisas desatualizadas em mais de 90 dias correm risco de subestimar ou superestimar o valor de mercado em até dois dígitos percentuais, comprometendo o enquadramento no grau de fundamentação exigido por financiadoras e pelo poder judiciário.