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A alocação do risco decorrente de alterações tributárias supervenientes em contratos administrativos de longo prazo é uma das questões mais litigiosas do direito público aplicado ao mercado imobiliário e de infraestrutura. Quando o edital silencia sobre quem suporta a variação de carga fiscal ocorrida após a celebração do ajuste, o caminho natural é o contencioso — e o laudo de avaliação torna-se peça central na demonstração do desequilíbrio econômico-financeiro.
Contexto
Contratos de concessão, parcerias público-privadas, locações de imóveis públicos e contratos de obras de longo prazo possuem uma característica comum: foram precificados com base em premissas fiscais vigentes à data da proposta. Qualquer modificação superveniente na estrutura de tributação sobre serviços, sobre a renda ou sobre a cadeia de insumos da construção civil altera, objetivamente, o equilíbrio original pactuado. O art. 65, II, d, da Lei 8.666/1993 — e, com linguagem atualizada, o art. 124 da Lei 14.133/2021 (Nova Lei de Licitações) — assegura a revisão contratual nessas hipóteses, desde que comprovada a variação de custos.
O problema prático está na fase de instrução do pedido revisional ou da ação de reequilíbrio: sem um laudo técnico que quantifique, com método auditável, o impacto financeiro da alteração tributária sobre o objeto do contrato, o pedido tende a ser indeferido na via administrativa ou rejeitado em sede judicial por ausência de prova pericial adequada. É nesse ponto que a avaliação imobiliária e de empreendimentos — regida pela NBR 14.653-4 (empreendimentos) e pela NBR 14.653-5 (máquinas, equipamentos e instalações, quando aplicável) — deixa de ser instrumental acessório e passa a ser condição de procedibilidade substantiva da pretensão.
A mesma lógica se aplica a inventários e partilhas que envolvam quotas de SPEs (Special Purpose Entities) contratadas com o poder público: a variação tributária pode reduzir o valor presente líquido do empreendimento e, consequentemente, o valor do quinhão hereditário ou da meação, exigindo avaliação dinâmica pelo método da renda com atualização das premissas fiscais no fluxo de caixa projetado.
Análise técnica
Do ponto de vista da engenharia de avaliações, a quantificação do impacto tributário em contratos de longo prazo demanda necessariamente o método da renda, disciplinado pela NBR 14.653-4, item 8.3, com modelagem de fluxo de caixa descontado (DCF). O avaliador deve construir dois cenários: (i) o cenário-base, espelhando as premissas fiscais da data da proposta; e (ii) o cenário revisado, incorporando a nova estrutura tributária. A diferença entre os valores presentes líquidos dos dois cenários representa, tecnicamente, o desequilíbrio econômico-financeiro passível de recomposição contratual ou de indenização.
A NBR 14.653-1, item 9.2, exige que o laudo identifique explicitamente os fatores que afetam o valor do bem ou empreendimento avaliado. A alteração de alíquotas ou de regimes de apuração fiscal que incidam sobre a receita bruta, sobre os créditos de insumos ou sobre a margem operacional do contratado enquadra-se, sem dúvida, nessa categoria de fatores determinantes. Omitir essa variável em um laudo destinado a embasar ação revisional ou perícia judicial configura insuficiência técnica sanável por impugnação fundamentada da parte contrária.
Do ponto de vista processual, a prova pericial em ações de reequilíbrio contratual segue o rito do art. 464 e ss. do CPC/2015. O laudo do assistente técnico que domina simultaneamente a engenharia de avaliações, o direito contratual público e a dinâmica do mercado imobiliário tem peso probatório superior ao do perito que domina apenas uma dessas vertentes — não por presunção de autoridade, mas pela coerência interna maior entre os fundamentos técnicos e jurídicos apresentados. Tribunais de Contas, ao revisarem contratos administrativos, têm valorizado laudos que demonstrem a cadeia metodológica completa: premissa → método → cálculo → conclusão.
O risco para o advogado que patrocina a contratada é subestimar a necessidade do laudo na fase administrativa. Uma vez que o pedido revisional é indeferido sem prova técnica adequada, a constituição em mora da Administração — pressuposto para juros e correção monetária plenos — fica comprometida. A antecipação do laudo, portanto, não é custo processual: é condição de liquidez do crédito revisional.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em mais de três décadas avaliando imóveis e empreendimentos para fins judiciais, a situação que mais vejo desperdiçar créditos legítimos de contratados é exatamente esta: o advogado comprova o fato jurídico da alteração tributária, mas não consegue transformar esse fato em número auditável dentro dos parâmetros da NBR 14.653. O juiz — com razão — não pode arbitrar um valor sem base técnica.
A unicidade dos meus quatro registros — arquiteto, corretor, advogado e avaliador — me permite elaborar laudos que respondem simultaneamente à pergunta do engenheiro ('qual o valor?'), à do corretor ('qual o mercado de referência?') e à do advogado ('qual o nexo causal entre o evento tributário e o prejuízo apurado?'). Se você está diante de um contrato público com cláusula de equilíbrio econômico-financeiro e precisa de laudo para instruir pedido revisional ou ação judicial, este é exatamente o tipo de trabalho para o qual fui credenciado.