CDU do Secovi-SP pauta regulação de loteamentos urbanos
Lead: Em 3 de setembro, a Comissão de Desenvolvimento Urbano (CDU) do Secovi-SP realizou reunião em sua sede com representantes da AELO (Associação de Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) para debater a agenda regulatória vigente no segmento de loteamentos e expansão urbana.
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Relevância para avaliações de imóveis em loteamentos
Alterações no marco regulatório de loteamentos impactam diretamente os critérios técnicos adotados na elaboração de PTAMs, especialmente no que tange à NBR 14.653-2 (avaliação de imóveis urbanos) e à NBR 14.653-4 (empreendimentos). As discussões regulatórias conduzidas por entidades como CDU/Secovi-SP e AELO tendem a influenciar:
- **Infraestrutura mínima exigível** para aprovação de glebas — fator que compõe o grau de aproveitamento do terreno e, consequentemente, o valor de mercado;
- **Parâmetros urbanísticos** (coeficiente de aproveitamento, taxa de permeabilidade, recuos) que alimentam o método evolutivo no cômputo do valor do terreno;
- **Prazos de licenciamento**, variável crítica no fluxo de caixa projetado pelo método da renda em loteamentos a comercializar.
Aplicação prática na NBR 14.653
Para empreendimentos de loteamento em fase de avaliação, o engenheiro avaliador deve considerar o método involutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.4) como abordagem preferencial quando o terreno ainda não está parcelado. Nesse método, o valor máximo do terreno é obtido descontando-se do Valor Geral de Vendas (VGV) todos os custos de implantação, tributos, despesas de comercialização e o lucro do empreendedor — sendo que mudanças regulatórias alteram diretamente a parcela de custos de infraestrutura e o prazo de absorção do estoque.
> Exemplo numérico simplificado: Gleba de 50.000 m² com VGV estimado de R$ 25.000.000. Custos de obras e infraestrutura representando 35% do VGV (R$ 8.750.000) e despesas administrativas/comerciais de 15% (R$ 3.750.000), com lucro do empreendedor de 20% (R$ 5.000.000), resultam em valor máximo do terreno de R$ 7.500.000 (R$ 150/m²). Exigências regulatórias adicionais — como ampliação de áreas verdes ou reforço de saneamento — elevam os custos e comprimem esse valor residual.
Monitoramento regulatório como boa prática
A NBR 14.653-1 (item 9.2) recomenda que o engenheiro avaliador descreva as condições de mercado vigentes à data de referência. Acompanhar as deliberações de fóruns como a CDU do Secovi-SP e as posições da AELO integra, portanto, o processo de coleta de dados e fundamentação do laudo, assegurando que restrições ou incentivos regulatórios recentes sejam devidamente registrados e ponderados na avaliação.