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O Supremo Tribunal Federal, ao concluir o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108 (Tema 1.348) em sessão virtual encerrada no dia 19, fixou por 8 votos a 2 que empresas cuja atividade preponderante é imobiliária fazem jus à imunidade do ITBI quando da integralização de bens imóveis ao capital social — mas deliberadamente deixou em aberto qual a extensão prática dessa imunidade, transferindo o ônus interpretativo para Fiscos estaduais, tabelionatos e, inevitavelmente, para os profissionais encarregados de avaliar e documentar esses ativos.
Contexto
A decisão atinge diretamente operações societárias em que imóveis são vertidos ao patrimônio de pessoas jurídicas como forma de integralização de capital — prática corriqueira em holdings familiares, reestruturações patrimoniais e planejamentos sucessórios. O ponto nevrálgico está no silêncio do acórdão quanto ao critério de apuração da base de cálculo sobre a qual a imunidade incide: se sobre o valor venal, o valor de mercado ou o valor contábil registrado na escrituração societária.
Para os processos de inventário e partilha, o impacto é imediato. Quando o espólio detém participação em sociedade que possui imóveis integralizados, o PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) ou o Laudo de Avaliação precisam indicar, com precisão metodológica, o valor de mercado do bem na data-base correta — e a indefinição do STF sobre o alcance da imunidade cria terreno fértil para autuações fiscais retroativas, exigindo que o documento técnico seja robusto o suficiente para resistir a questionamentos administrativos e judiciais. O mesmo raciocínio vale para dissolução parcial de sociedade com acervo imobiliário e para ações revisionais de aluguel em que o imóvel objeto integra estrutura societária.
Ações de desapropriação e renovatórias de locação comercial também são afetadas de forma reflexa: se o imóvel está em pessoa jurídica constituída sob o pálio dessa imunidade, a discussão sobre o valor justo de indenização ou sobre o valor locativo de mercado pode cruzar com questionamentos acerca da validade da estrutura societária subjacente, o que pressiona ainda mais a qualidade técnica do laudo apresentado em juízo.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) exige que o laudo declare explicitamente a finalidade, a data-base e o valor de mercado apurado segundo metodologia rastreável. A NBR 14.653-2, voltada a imóveis urbanos, detalha os requisitos do método comparativo direto de dados de mercado — método de enquadramento obrigatório sempre que houver amostras suficientes — e admite o método evolutivo como subsidiário quando o terreno e as benfeitorias precisam ser tratados separadamente. Nenhuma dessas normas prevê a adoção de valor contábil ou valor venal fiscal como substituto do valor de mercado; ao contrário, o item 8.2.1.1 da NBR 14.653-2 é categórico ao subordinar qualquer resultado ao comportamento efetivo do mercado na data-base.
O risco prático gerado pela omissão do STF é a tentação — por parte de contribuintes ou de seus assessores — de utilizar o valor contábil (frequentemente defasado) como base da operação de integralização, argumentando que a imunidade cobre qualquer diferença. Laudos elaborados sem rigor metodológico que referendam esse expediente expõem o avaliador a responsabilização civil e disciplinar, seja perante o CNAI, seja perante o CAU ou o CRECI, a depender da formação do profissional signatário. A responsabilidade solidária do avaliador em operações societárias questionadas pelo Fisco é ponto que a jurisprudência do STJ — notadamente em matéria de desconsideração da personalidade jurídica — vem consolidando de forma progressiva.
Sob a ótica processual, o laudo ou PTAM produzido para subsidiar escritura de integralização deve estar alinhado ao disposto no art. 464 do CPC/2015, que trata da prova pericial, e ao art. 473, §3º, que impõe ao perito a indicação da metodologia utilizada e a justificativa para eventuais afastamentos de padrões técnicos. Um documento que não explicite o método comparativo, as amostras utilizadas, os fatores de homogeneização aplicados e o intervalo de confiança do resultado dificilmente sobreviverá a uma impugnação fundamentada em perícia contradita — cenário cada vez mais comum à medida que Fiscos estaduais revisem operações realizadas sob o argumento da imunidade ora confirmada, porém mal delimitada, pelo STF.
A ausência de modulação de efeitos no acórdão — ao menos até a divulgação do inteiro teor — abre margem adicional de incerteza para operações já consumadas. Contribuintes que integralizaram imóveis nos últimos anos sem recolher ITBI, amparados em liminar ou em entendimento jurisprudencial favorável, precisarão verificar se a tese fixada no Tema 1.348 abarca sua situação específica, o que dependerá, em grande medida, da qualidade do laudo de avaliação que instruiu a operação à época.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Depois de quatro décadas avaliando imóveis e mais de duas décadas atuando como corretor e operador do direito, o que me chama atenção nessa decisão não é o que o STF disse — é o que ele escolheu não dizer. Garantir a imunidade sem fixar o critério de aferição do valor sobre o qual ela incide é, na prática, delegar ao mercado e ao Judiciário estadual uma controvérsia que o tribunal superior tinha condições técnicas de encerrar.
Para quem assina laudos destinados a embasar operações de integralização, o recado é direto: documento técnico mal estruturado, sem metodologia explícita e sem amostras auditáveis, deixou de ser apenas um risco de glosa fiscal para se tornar um passivo com potencial de alcançar o patrimônio pessoal do avaliador. A NBR 14.653 não é burocracia — é o único escudo que o profissional tem quando o Fisco ou a parte adversa resolve questionar o valor declarado.