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Em 17 de agosto de 2026, o Superior Tribunal de Justiça publicou acórdão que recusa a automaticidade da medida demolitória sobre edificação residencial erguida em Área de Preservação Permanente de restinga. A decisão reorganiza o raciocínio jurídico-avaliatório sobre imóveis em situação ambiental irregular e interessa diretamente a qualquer processo judicial que dependa de PTAM — inventários, divórcios, desapropriações e ações revisionais de aluguel onde o passivo ambiental integra o valor de mercado.
Contexto
A qualificação de uma edificação como ambientalmente irregular não é, por si só, fato novo no mercado imobiliário brasileiro. O que o acórdão traz de relevante é a recusa expressa do STJ em tratar a demolição como sanção única e obrigatória, sinalizando que o Poder Judiciário deve sopesar proporcionalidade, consolidação do fato no tempo e possibilidade de regularização compensatória antes de ordenar a remoção da benfeitoria. Para advogados atuando em partilhas e separações, isso significa que um imóvel em APP não pode mais ser descartado do ativo partilhável sob o simples argumento de que "será demolido".
Processos de desapropriação são igualmente afetados. Quando o Poder Público pretende indenizar apenas o terreno, desconsiderando a benfeitoria por suposta irregularidade ambiental, a tese ora chancelada pelo STJ fornece fundamento para que o expropriado exija avaliação integral — incluindo a construção — desde que demonstrada a viabilidade de regularização ou a ausência de ordem demolitória concreta e executável. O mesmo raciocínio se aplica a ações renovatórias e revisionais nas quais o locador tenta reduzir o valor locativo alegando depreciação por passivo ambiental hipotético.
No plano processual, a decisão reforça a necessidade de perícia técnica multidisciplinar: não basta o laudo ambiental isolado. O juízo precisará de avaliação imobiliária que quantifique o fator de depreciação ambiental, distinto da eventual ordem de demolição, e que aponte o custo de regularização como variável de abatimento no valor de mercado — metodologia que a NBR 14.653 já contempla, mas que raramente é aplicada com o rigor exigido.
Análise técnica
A NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) e a NBR 14.653-3 (imóveis rurais) preveem, no tratamento das benfeitorias, a consideração do estado de regularidade legal como atributo que compõe o Fator de Adequação do imóvel ao mercado. Quando existe passivo ambiental documentado, o avaliador deve registrar, no campo de ressalvas obrigatórias, o grau de irregularidade e o impacto estimado sobre o valor de liquidação forçada — não simplesmente zerar a benfeitoria. O acórdão do STJ lastreia, tecnicamente, essa abordagem proporcional.
Pelo método comparativo direto de dados de mercado — método preferencial da NBR 14.653-2 para imóveis urbanos — a comparação deve ocorrer com imóveis em situação jurídica semelhante, ou, na ausência de amostra homogênea, aplicar-se fator de homogeneização que reflita o desconto de risco ambiental. A confusão comum em laudos judiciais é tratar esse desconto como equivalente ao custo total de demolição e reconstrução, o que superestima o passivo e subtrai indevidamente valor do patrimônio partilhável ou indenizável.
Pelo método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.3), o valor da benfeitoria é calculado pelo Custo de Reedição menos a depreciação física e funcional. O passivo ambiental, nesse método, entra como depreciação funcional adicional — e não como anulação do custo de reedição. Avaliadores que simplesmente excluem a benfeitoria do laudo sem esse escalonamento cometem erro técnico com consequência jurídica: o laudo pode ser impugnado com fundamento na própria NBR e, agora, também na orientação jurisprudencial do STJ.
O risco prático mais imediato está nos inventários extrajudiciais onde o tabelião homologa partilha baseada em declaração de valor sem laudo técnico. Se o imóvel em APP é declarado pelo inventariante com valor depreciado pela irregularidade ambiental — mas sem demolição efetiva ou ordem judicial em curso — há risco de lesão à legítima dos herdeiros. A decisão do STJ reforça que o passivo ambiental é incerto enquanto não há provimento jurisdicional concreto determinando a demolição, e incerteza não equivale a valor zero.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo com avaliação judicial desde antes da primeira edição da NBR 14.653, e posso afirmar que a principal distorção que vejo em laudos apresentados em varas de família e sucessões é a equiparação automática entre irregularidade ambiental e ausência de valor. São categorias distintas: uma é jurídica e depende de trânsito em julgado de ordem demolitória; a outra é econômica e depende do que o mercado efetivamente paga por aquele imóvel hoje.
Como advogado, recomendo que, em qualquer ação onde exista imóvel em APP sem ordem demolitória transitada em julgado, o assistente técnico do cliente impugne laudos que zerem a benfeitoria sem justificativa metodológica NBR-fundamentada. O acórdão do STJ de agosto de 2026 é, agora, argumento de reforço — use-o nas razões finais e nos memoriais de impugnação pericial.