Lead
A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o AgInt na AR nº 7.954/RS em abril de 2026, consolidou diretriz de alto relevo para os processos que dependem de perícia de avaliação imobiliária: o prazo decadencial bienal para o ajuizamento de ação rescisória é contado da data do trânsito em julgado e não se reabre pela simples razão de que o tribunal posteriormente alterou sua jurisprudência dominante. A coisa julgada, portanto, resiste ao precedente superveniente.
Contexto
O tema interessa diretamente a inventários, partilhas litigiosas, ações de divórcio com bens a partilhar e processos de desapropriação nos quais a sentença homologatória de PTAM (Parecer Técnico em Avaliação Mercadológica) ou laudo pericial já transitou em julgado há mais de dois anos. A partir do julgamento, a parte que pretender desconstituir aquela avaliação judicial ao argumento de que o STJ mudou de posição não encontrará amparo: o prazo extintivo já terá operado.
Na prática forense, isso significa que laudos homologados em ações de separação judicial ou inventário extrajudicial convertido em judicial ganham blindagem temporal reforçada. O advogado que orientar seu cliente a aguardar a consolidação de novo precedente favorável para então ajuizar rescisória corre o risco de ver o prazo transcorrer sem possibilidade de renovação. A diligência no acompanhamento do trânsito em julgado é, agora mais do que nunca, dever inescusável.
Também nas ações revisionais de aluguel e renovatórias (Lei nº 8.245/1991), nas quais o valor locativo é fixado por laudo pericial com base na NBR 14.653-4, a decisão reforça que eventual inconformismo com a metodologia empregada pelo perito deve ser combatido dentro do prazo legal, sob pena de preclusão definitiva — independentemente de como o STJ venha a se posicionar sobre critérios avaliatórios no futuro.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação de imóveis, a decisão do STJ amplifica a responsabilidade técnica do perito e do assistente no momento da elaboração do laudo. A NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) e a NBR 14.653-3 (imóveis rurais) estabelecem graus de precisão e fundamentação que, se desatendidos, poderiam justificar uma ação rescisória por violação manifesta à norma jurídica — hipótese do art. 966, V, do CPC/2015. Com o entendimento fixado, o prazo para invocar essa nulidade é bienal e peremptório: não há prorrogação.
O método comparativo direto de dados de mercado, previsto na NBR 14.653-2 como método preferencial para imóveis urbanos residenciais e comerciais, exige amostra representativa, tratamento estatístico adequado e enquadramento nos graus III/II de fundamentação quando o laudo se destina a processos judiciais de alta complexidade (desapropriações, partilhas de alto valor). Laudos elaborados em grau I de fundamentação — frequentemente aceitos em juízo por falta de contraditório técnico efetivo — tornam-se praticamente irrescindíveis após o biênio, mesmo que flagrantemente inadequados à luz dos requisitos normativos. Isso eleva o risco para a parte que aceita passivamente uma perícia mal fundamentada.
Nos processos de desapropriação, regidos pelo Decreto-Lei nº 3.365/1941 e pela Lei Complementar nº 76/1993, o método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3) ou o método da capitalização da renda (NBR 14.653-4, para imóveis de base rural com aptidão produtiva) costumam produzir divergências significativas entre laudo oficial e assistência técnica. Se a sentença homologar o laudo oficial com trânsito em julgado, a decisão da 1ª Seção fecha definitivamente a janela rescisória após dois anos — ainda que sobrevenha precedente do STJ reconhecendo metodologia diversa como correta.
Risco prático adicional: em inventários com herdeiros menores, o prazo bienal começa a fluir com o trânsito em julgado, mas o CPC/2015 (art. 198, I) suspende a prescrição contra incapazes. A questão de saber se essa suspensão se aplica ao prazo decadencial da rescisória — que o STJ trata como decadencial, não prescricional — ainda comporta debate doutrinário. O advogado que representa espólio com herdeiro menor deve protocolar eventual rescisória dentro do biênio e não contar com a suspensão como salvaguarda automática.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Depois de quatro décadas avaliando imóveis para inventários, desapropriações e ações de divórcio — e de vários anos acompanhando as mesmas perícias pelo lado do direito —, posso afirmar com segurança: a maior causa de prejuízo patrimonial silencioso em partilhas não é o ITCMD, não é a escritura; é o laudo pericial mal contestado que transita em julgado enquanto a família ainda discute quem fica com qual imóvel.
A decisão da 1ª Seção do STJ é um alerta técnico claro: o momento de discutir a qualidade metodológica de um PTAM ou laudo judicial é durante o processo, com assistente técnico qualificado e habilitado a apontar o descumprimento da NBR 14.653. Passado o biênio, a coisa julgada vira muro. Quem chega ao meu escritório pedindo rescisória de laudo de partilha muitas vezes já chegou tarde — e essa decisão do STJ torna esse cenário ainda mais irreversível.