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A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça colocou em discussão, na sessão de 4 de novembro, a possibilidade de encaminhar à mediação judicial a controvérsia sobre o prazo prescricional aplicável às indenizações decorrentes de apólices de seguro habitacional vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação. A iniciativa partiu do presidente da Corte, ministro Luis Felipe Salomão, diante do sucessivo adiamento da retomada do julgamento — sinal de que o tema está longe de consenso interno e que a solução negociada pode ser o caminho mais rápido para pacificar uma tese que paralisa centenas de processos em todo o país.
Contexto
O seguro habitacional obrigatório do SFH cobre, entre outros eventos, danos físicos ao imóvel e morte ou invalidez do mutuário. Quando a seguradora nega ou reduz a indenização, o mutuário — ou seus herdeiros — precisam acionar o Judiciário. O problema está exatamente aí: não há uniformidade sobre se o prazo prescricional é de 1 ano (prazo especial do contrato de seguro, art. 206, § 1º, II, do Código Civil) ou de 3 anos (pretensão de reparação civil, art. 206, § 3º, V) ou ainda 10 anos (regra geral do art. 205). Essa indefinição cria insegurança dupla — para o credor que pode ver sua pretensão extinta e para o devedor que não sabe até quando está exposto.
Para o advogado que atua em inventário, a questão ganha relevo imediato: se o de cujus era mutuário do SFH e deixou pendente reclamação contra a seguradora, o espólio precisa saber se ainda há pretensão válida antes de homologar o formal de partilha. Em separações e divórcios com bem financiado pelo SFH, a discussão sobre o crédito do seguro integra a apuração do patrimônio líquido partilhável. Já em ações revisionais de contrato, a tese prescricional define o horizonte temporal dos valores a restituir ou compensar.
A opção pela mediação — se confirmada — deslocaria a fixação da tese do plano puramente jurisdicional para um ambiente de construção consensual entre as partes com maior interesse sistêmico: seguradoras, Caixa Econômica Federal e entidades de defesa do mutuário. O resultado homologado poderia ter efeito de precedente qualificado, mas sem o caráter vinculante absoluto de um acórdão em recurso repetitivo (art. 1.036 do CPC). Isso significa que advogados precisarão acompanhar de perto o desfecho — um acordo mediado não suspende automaticamente processos sobrestados como faria uma afetação por repetitivos.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação do imóvel envolvido em litígios de seguro habitacional, a NBR 14.653-2 (Avaliação de imóveis urbanos) é a norma de referência para apurar o valor do bem na data do sinistro — base de cálculo da indenização securitária. O método evolutivo (terreno + benfeitoria depreciada) é o mais adequado quando o imóvel sofreu dano físico parcial, pois permite isolar o custo de reposição da parte afetada. Já o método comparativo direto de dados de mercado serve para aferir o valor venal integral quando a discussão gira em torno de perda total ou de sub-rogação do bem ao patrimônio da seguradora.
A depreciação física — calculada pelos critérios de Heidecke ou Ross-Heidecke, conforme item 8.2.3 da NBR 14.653-2 — é ponto crítico em perícias judiciais de seguro habitacional. Seguradoras tendem a aplicar fatores de depreciação agressivos para reduzir a base indenizatória; laudos periciais mal fundamentados aceitam esses fatores sem cotejá-los com a vida útil remanescente do imóvel e com o seu estado de conservação real. O laudo técnico robusto precisa documentar sistematicamente cada variável de depreciação para resistir ao contraditório.
No campo processual, enquanto a tese prescricional não é pacificada, o advogado deve adotar postura defensiva: interromper a prescrição pelo prazo mais curto admissível (1 ano), distribuindo a ação ou notificando extrajudicialmente a seguradora antes de qualquer prazo. A suspensão por mediação prevista no art. 694 do CPC não se aplica automaticamente a processos que não estejam sob esse rito; é necessário requerimento expresso. Ademais, o art. 19 da Lei 9.514/1997 e as cláusulas-padrão das apólices do SFH frequentemente contêm prazos decadenciais contratuais de comunicação do sinistro — distintos da prescrição da pretensão indenizatória — que precisam ser verificados independentemente.
O risco prático mais imediato é o sobrestamento informal de processos pelos juízes de primeiro grau à espera do STJ, sem amparo legal expresso em repetitivo já afetado. Se o seu cliente tem ação em curso com esse sobrestamento, é fundamental peticionar para registrar a discordância e preservar eventual responsabilidade por demora. A mediação no STJ, se instaurada, terá prazo próprio que pode se estender por meses — e o relógio da prescrição, dependendo da tese que prevalecer, pode continuar correndo.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Ao longo de mais de duas décadas avaliando imóveis financiados pelo SFH — primeiro como arquiteto nas vistorias de engenharia, depois como corretor nas negociações de compra com financiamento e hoje como advogado nas ações contra seguradoras — vi repetir-se o mesmo padrão: o mutuário descobre o problema no seguro apenas quando já está em meio a um inventário ou a uma separação litigiosa, momento em que o prazo prescricional pode estar a dias de se exaurir. A quadro-habilitação simultânea (CAU + CRECI + OAB + CNAI) me permite cruzar a análise técnica do bem com a estratégia processual sem depender de laudos externos sujeitos a impugnação por incompletude metodológica.
Minha recomendação prática para colegas advogados: não aguarde o desfecho da mediação no STJ para ajuizar ou para requerer a produção antecipada de prova pericial (art. 381 do CPC). O laudo produzido com contraditório pleno, fundamentado na NBR 14.653-2 e subscrito por profissional habilitado no CNAI, vale tanto como prova pré-constituída quanto como base para eventual acordo mediado. Travar a estratégia à espera de um precedente que pode demorar mais um ano é o erro mais caro que se pode cometer nesse tipo de litígio.