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O Superior Tribunal de Justiça anunciou projeção de crescimento acelerado na fixação de teses vinculantes sob o novo regime da relevância da questão federal, com meta de ultrapassar 300 afetações anuais até o encerramento de 2026 — volume três vezes superior ao registrado sob o rito dos recursos repetitivos. Para operadores do direito que lidam com perícias e laudos de avaliação imobiliária, essa mudança estrutural redefine o piso de segurança jurídica exigível em cada processo.
Contexto
O regime da relevância, introduzido como filtro qualitativo para o acesso ao STJ, funciona de modo análogo à repercussão geral no Supremo: obriga a Corte a demonstrar, de forma fundamentada, a transcendência da matéria federal antes de admitir o recurso. O efeito colateral — deliberadamente buscado — é o aumento na quantidade de temas afetados para julgamento sob rito vinculante, o que gera precedentes de observância obrigatória para todos os tribunais inferiores.
Na prática processual, isso significa que ações de inventário, separação, revisional de aluguel, renovatória e desapropriação passarão a encontrar, com crescente frequência, teses já sedimentadas pelo STJ sobre questões que hoje ainda tramitam de forma assistemática — avaliação de fundo de comércio, critérios de atualização monetária de quinhões hereditários, parâmetros de justa indenização em desapropriação, entre outros. O advogado que não acompanhar o repositório de temas afetados corre o risco de sustentar tese já superada ou, pior, de não explorá-la quando for favorável ao cliente.
Ações revisionais e renovatórias de locação comercial merecem atenção particular. O valor locativo de mercado, quando contestado judicialmente, depende de laudo pericial fundamentado em método reconhecido — e qualquer tese vinculante que o STJ venha a firmar sobre o método avaliativo aceitável, sobre o perímetro de comparandos ou sobre o grau de homogeneização admissível terá força de lei para os juízos de primeiro grau. Ignorar o pipeline de afetações é expor o cliente a surpresas na fase de instrução.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação imobiliária, a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) já estabelece que o laudo deve indicar, obrigatoriamente, o método utilizado e suas premissas. A NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) detalha os requisitos do método comparativo direto de dados de mercado, incluindo grau de fundamentação e precisão mínimos para laudos com finalidade judicial. Quando uma tese vinculante do STJ tocar nesses critérios — por exemplo, ao definir qual grau de fundamentação é exigível em perícia de desapropriação —, o engenheiro avaliador e o advogado que o contratou precisarão estar alinhados antes da elaboração do laudo, não depois da impugnação.
O método comparativo direto é o mais sujeito a questionamentos judiciais por depender da disponibilidade e da homogeneidade dos dados de mercado. Já o método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3) e o método da capitalização da renda (NBR 14.653-4, para empreendimentos de base imobiliária) apresentam maior complexidade de premissas e, consequentemente, maior superfície de ataque em sede de recurso. Com mais teses vinculantes em vigor, a jurisprudência passará a ditar, de forma mais explícita, quais premissas são juridicamente defensáveis — o que transforma o acompanhamento do STJ em tarefa técnica, não apenas doutrinária.
O risco prático imediato é a obsolescência silenciosa do laudo. Um PTAM (Parecer Técnico em Avaliação Mercadológica) elaborado hoje para subsidiar uma ação de inventário que se prolonga por três anos pode ser confrontado, na fase de sentença, com tese vinculante superveniente que o STJ firmou no intervalo. A solução é dupla: (1) cláusula expressa no laudo delimitando a data-base da avaliação e as premissas normativas vigentes àquela data; (2) monitoramento ativo do repositório de temas afetados pelo advogado responsável pelo feito, com atualização do laudo sempre que a tese firmar critério incompatível com o adotado.
Ainda sob o aspecto processual, o art. 927 do CPC/2015 impõe aos juízes a observância das teses fixadas em julgamentos de recursos repetitivos e do IRDR. O novo regime da relevância amplia esse universo de forma substancial. Advogados que atuam em desapropriações devem ficar especialmente atentos: a justa indenização prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal já é terreno fértil para divergências sobre método avaliativo, e a multiplicação de teses vinculantes pode tanto consolidar quanto restringir o espaço argumentativo hoje disponível.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo simultaneamente como arquiteto, corretor, advogado e avaliador há décadas, e raramente vi uma mudança processual com tanto potencial de reorganizar o mercado de perícias imobiliárias quanto essa. A aceleração na fixação de teses vinculantes pelo STJ não é apenas uma notícia do mundo jurídico abstrato — é uma mudança de protocolo para qualquer profissional que assina laudo destinado a processo judicial.
Minha recomendação objetiva: antes de contratar ou elaborar qualquer PTAM ou laudo de avaliação com finalidade judicial em 2025 ou 2026, verifique os temas já afetados pelo STJ que tangenciem o objeto da avaliação. Se houver tema pendente de julgamento sobre critério que o laudo precisará adotar, considere incluir cenários alternativos ou, ao menos, documentar expressamente a premissa normativa escolhida e sua justificativa técnica. Isso não é excesso de cautela — é o mínimo exigível de quem assina com responsabilidade técnica e jurídica.