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A tensão entre a alienação fiduciária como instrumento de garantia real e o enunciado da Súmula 308 do STJ ocupa o centro de um debate jurisprudencial que afeta diretamente a valoração de unidades imobiliárias vinculadas a financiamentos de produção. A questão central: até que ponto a garantia constituída pelo incorporador ou loteador pode ser oposta ao adquirente de boa-fé que já quitou — ou está quitando — o preço do imóvel? A resposta do tribunal impõe restrições que o avaliador forense não pode ignorar ao compor o valor de mercado em processos de inventário, divórcio ou desapropriação.
Contexto
A Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não prevalece sobre os direitos do promitente comprador que tenha adimplido regularmente suas obrigações. Embora o enunciado mencione hipoteca — instrumento distinto da alienação fiduciária —, a jurisprudência do próprio tribunal tem estendido o raciocínio protetivo ao contexto fiduciário, gerando insegurança sobre a executabilidade plena da garantia nos empreendimentos verticalizados e em loteamentos.
Para os processos que envolvem partilha de bens, ação de despejo renovatória ou revisional de aluguéis e desapropriação indireta, esse cenário produz efeito imediato sobre o ativo avaliado: um imóvel cuja unidade autônoma está vinculada a alienação fiduciária celebrada pelo incorporador pode ter seu valor de mercado distorcido quando a exequibilidade da garantia é contestada judicialmente. O perito que desconhece esse passivo jurídico entrega laudo tecnicamente incompleto e juridicamente vulnerável.
O debate ganha intensidade em empreendimentos do tipo Patrimônio de Afetação (Lei 10.931/2004), nos quais a segregação patrimonial deveria, em tese, blindar os adquirentes. Contudo, a constituição de alienação fiduciária sobre a fração ideal do terreno — anterior à individualização das matrículas — cria sobreposição de direitos reais que exige análise matricular criteriosa antes de qualquer avaliação.
Análise técnica
Sob a ótica da NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) e NBR 14.653-4 (empreendimentos), o avaliador é obrigado a identificar e registrar todo ônus real que onere o bem, classificando seu efeito sobre a liquidez e, consequentemente, sobre o valor de mercado. A existência de alienação fiduciária não extinta na matrícula reduz o grau de liquidez do ativo, o que, pelo método comparativo direto de dados de mercado, demanda ajuste negativo no fator de negociação — especialmente quando há litígio pendente sobre a prevalência da garantia.
No método evolutivo, utilizado com frequência em ações de desapropriação e em PTAMs para inventário de terrenos com benfeitoria, o passivo fiduciário deve integrar o campo de "gravames e restrições" do laudo, com explicitação do impacto no fator de comercialização. Ignorar esse dado equivale a superavaliar o patrimônio líquido do espólio ou da meação — erro que expõe o perito a impugnação fundamentada e eventual responsabilização civil.
O método da renda, aplicável em avaliações para ação renovatória ou revisional, sofre impacto indireto: imóveis com garantia fiduciária controversa tendem a apresentar prêmio de risco elevado na taxa de capitalização, reduzindo o valor presente do fluxo de aluguéis e, por consequência, o valor venal calculado por esse método. A NBR 14.653-1 exige que o laudo explicite as premissas adotadas, e a omissão sobre litígio envolvendo a garantia real constitui vício de fundamentação.
O risco prático mais grave recai sobre o advogado que instrui o processo com PTAM elaborado sem consulta à matrícula atualizada e sem verificação de eventuais ações de consolidação de propriedade em curso. A consolidação fiduciária, quando deferida judicialmente durante o trâmite do inventário ou da partilha, altera o próprio objeto da avaliação — e um laudo desatualizado pode ser declarado inservível pelo juízo, obrigando a realização de nova perícia com ônus sucumbencial.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Do ponto de vista de quem assina laudos tanto como avaliador credenciado quanto como advogado habilitado, a sobreposição entre a Súmula 308 e a alienação fiduciária é uma das armadilhas mais subestimadas em inventários que envolvem imóveis de lançamento recente. Vi processos em que o herdeiro recebia na partilha uma fração de unidade autônoma cuja matrícula ainda ostentava alienação fiduciária do incorporador — um crédito que o banco poderia executar a qualquer momento.
Minha orientação padrão ao advogado que me contrata como perito: antes de fixar o valor do bem para fins de partilha, exija certidão de matrícula atualizada (no máximo 30 dias), certidão de distribuição de execuções no foro da situação do imóvel e cópia do contrato de financiamento original. Sem esses três documentos, qualquer PTAM é uma fotografia sem foco — e o risco de impugnação é alto demais para ser ignorado.