Varejo imobiliário sob pressão: o que dizem os dados do Secovi-SP
Lead: Em evento setorial recente, a diretoria do Secovi-SP identificou três vetores de risco para o segmento de varejo imobiliário: a disputa crescente por terrenos bem localizados, o custo de ocupação elevado e as restrições impostas pelas regras municipais de uso e ocupação do solo — cenário agravado pelo patamar atual da taxa Selic.
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Fatores de impacto na formação de valor
| Fator de Risco | Impacto na Avaliação | Referência NBR 14.653 | |---|---|---| | Disputa por terrenos prime | Eleva o valor de mercado da terra nua | Parte 2 — Método Comparativo Direto | | Custo de ocupação (aluguel + encargos) | Afeta a taxa de capitalização (cap rate) | Parte 2 — Método da Renda | | Restrições de uso do solo (zoneamento) | Limita o índice de aproveitamento e o VGV potencial | Parte 1 — Grau de Fundamentação | | Juros elevados (Selic) | Pressiona a taxa de desconto no fluxo de caixa descontado | Parte 2 — Método Involutivo |
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Análise técnica — NBR 14.653 aplicada ao varejo
Para imóveis comerciais destinados ao varejo, a norma prevê, prioritariamente, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (NBR 14.653-2, item 8.2) quando há amostra suficiente de transações ou ofertas de locação na região. Em mercados com baixa liquidez ou ativos atípicos — situação recorrente em terrenos disputados em corredores comerciais —, o avaliador deve migrar para o Método da Renda, convertendo o fluxo de aluguéis projetados em valor presente líquido com taxa de desconto compatível com o risco do ativo e o custo de capital vigente.
Exemplo numérico simplificado: considere uma loja com área bruta locável (ABL) de 400 m², aluguel de mercado de R$ 120/m²/mês e taxa de capitalização (cap rate) de 8% a.a. O valor pelo Método da Renda resultaria em: V = (120 × 400 × 12) / 0,08 = R$ 7.200.000. Elevações no custo de ocupação que pressionem o aluguel efetivo para baixo — ou aumentos na taxa de desconto decorrentes de juros altos — comprimem diretamente esse resultado, exigindo do avaliador a atualização frequente dos parâmetros de mercado.
No tocante ao zoneamento e às restrições de uso do solo, a NBR 14.653-2 determina que o laudo registre explicitamente o coeficiente de aproveitamento (CA) e o potencial construtivo do terreno como atributos intrínsecos do imóvel. Terrenos com restrições severas de gabarito ou destinação exclusiva reduzem o universo de compradores e, consequentemente, a liquidez do ativo — fator que deve ser refletido no grau de fundamentação e, se necessário, em fator de liquidez aplicado sobre o valor de mercado apurado.