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A Assembleia Legislativa fluminense aprovou, em sessão de discussão única, o Projeto de Lei Complementar 61/2026 — de iniciativa do Poder Executivo estadual —, que institui o regime de transação tributária no âmbito do Estado do Rio de Janeiro e autoriza descontos de até 70% sobre débitos inscritos em dívida ativa. Para advogados que atuam em inventários, divórcios e ações de execução com imóveis penhorados no RJ, essa mudança legislativa reposiciona o passivo fiscal como variável determinante na composição do valor líquido do bem.
Contexto
A transação tributária é instituto já consolidado no plano federal pelo art. 171 do CTN e regulamentado, na esfera da União, pela Lei 13.988/2020. O legislador fluminense avançou em sentido análogo, criando mecanismo próprio para parcelamento e extinção qualificada de créditos estaduais — ICMS, IPVA e demais tributos de competência estadual — mediante concessões recíprocas. Em termos práticos, imóveis que carregam débitos de ITCMD em discussão administrativa, ou cujas transmissões geraram autuações fiscais ainda pendentes, passam a ter novo horizonte de regularização antes da partilha ou da adjudicação judicial.
Nos processos de inventário e separação judicial, é frequente que o monte partível inclua unidades imobiliárias gravadas com ônus fiscais não declarados pelas partes no momento da avaliação. A existência de débitos estaduais reduz o valor líquido transmissível e, portanto, deve compor a análise do avaliador como fator de depreciação extrínseca — conforme a classificação de depreciações adotada pela NBR 14.653-1:2019 (item 3.2). Com a possibilidade de desconto de até 70%, abre-se uma janela de saneamento que pode, paradoxalmente, elevar o valor de mercado efetivo do bem após quitação negociada, exigindo laudo atualizado pós-transação.
Nas ações de execução fiscal e nas desapropriações, o debate se intensifica: o expropriado com débitos estaduais pode, em tese, utilizar a transação para liquidar o passivo com a própria indenização, reduzindo o custo líquido do processo para o poder público e simplificando a expedição do mandado de imissão na posse. Advogados de entes públicos e de desapropriados devem mapear esse cenário antes de qualquer acordo.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a NBR 14.653-2:2011 (avaliação de imóveis urbanos) e a NBR 14.653-4:2002 (empreendimentos) estabelecem que o valor de mercado deve refletir as condições de pagamento e os ônus que recaem sobre o bem na data de referência. Débitos tributários estaduais constituem ônus reais indiretos que afetam a liquidez e, por consequência, o fator de comercialização aplicado no método comparativo direto de dados de mercado. Ignorá-los produz laudos com superavaliação sistemática — vício que fundamenta impugnação técnica em sede de embargos à execução ou em fase de homologação de partilha.
No método evolutivo — usual em glebas e terrenos com acessórios —, o passivo fiscal integra o cálculo do custo de regularização, compondo o denominado "custo de adequação". Se o PLC 61/2026 reduz esse custo em até 70%, o perito que não atualizar sua premissa de passivo estará fornecendo dado defasado ao juízo, o que pode configurar nulidade da perícia por violação ao dever de completude (art. 473, § 1.º, CPC/2015).
Pelo método da renda — aplicável a imóveis comerciais objeto de ação renovatória ou revisional de aluguel —, débitos de ICMS sobre receitas do locatário afetam indiretamente a capacidade locatícia e, portanto, o nível de aluguel de mercado. A transação que reduz substancialmente esse passivo pode alterar o ponto de equilíbrio financeiro do negócio e, com ele, o aluguel justo apurado na perícia. Peritos nomeados em renovatórias de contratos com início de vigência anterior à aprovação da lei devem ponderar esse efeito prospectivo na projeção de receitas.
O risco prático mais imediato é a assimetria temporal: laudos elaborados antes da regulamentação da transação e juntados aos autos após sua vigência podem ser questionados quanto à data-base. Recomenda-se que advogados requeiram, desde logo, atualização do laudo pericial sempre que houver alteração legislativa relevante no passivo fiscal do imóvel avaliado — prerrogativa amparada no art. 480 do CPC/2015 (pedido de esclarecimentos e complementação).
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Ao longo de quase quatro décadas avaliando imóveis e, nos últimos vinte anos, também intermediando negócios e atuando juridicamente, aprendi que passivo fiscal oculto é a principal fonte de litígios pós-partilha. A transação tributária fluminense é bem-vinda porque torna esse passivo quantificável e negociável — duas qualidades que o perito avaliador precisa capturar no laudo com precisão.
Minha recomendação objetiva: antes de protocolar qualquer PTAM em processo judicial envolvendo imóvel localizado no Estado do Rio de Janeiro, solicite certidão atualizada de débitos estaduais e verifique se há procedimento de transação em curso. Um laudo que ignora esse dado, hoje, é um laudo tecnicamente incompleto — e eu não assino laudo incompleto.