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O Tribunal de Justiça do Paraná, em decisão de primeira instância, recusou a anulação de compra e venda de imóvel disputado em ação de reconhecimento de união estável, fixando diretriz objetiva: a invalidade do negócio jurídico depende, cumulativamente ou alternativamente, da existência de publicidade registral da convivência ou da demonstração concreta de má-fé dos adquirentes. Sem qualquer desses elementos, o ato de alienação permanece hígido e oponível a terceiros.
Contexto
A decisão impacta diretamente inventários, ações de dissolução de união estável e partilhas litigiosas em que um dos conviventes aliena bem imóvel durante — ou após — a convivência, antes de formalizado qualquer registro restritivo. Na prática forense, o advogado que representa o convivente preterido costuma buscar a nulidade ou anulabilidade da venda, invocando o regime de comunhão parcial de bens aplicável por equiparação à união estável (art. 1.725 do Código Civil). O julgado paranaense, contudo, delimita o campo de atuação dessa tese: ela só prospera quando há prova registral ou indício robusto de conluio entre alienante e adquirente.
No plano registral, a Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e o Provimento CNJ 37/2014 já admitem — e recomendam — a averbação da união estável na matrícula do imóvel. Esse instrumento serve precisamente para conferir erga omnes a situação jurídica do proprietário e proteger o convivente em caso de alienação unilateral. Quando essa averbação inexiste, o terceiro adquirente de boa-fé é tutelado pelo princípio da fé pública registral (art. 1.247, parágrafo único, CC), e a responsabilidade migra para o convivente que omitiu a providência — ou para o próprio convivente alienante, via perdas e danos.
Os processos mais afetados são: (a) partilha em ação de dissolução de união estável com alienação prévia do bem; (b) inventário em que herdeiros disputam imóvel vendido pelo de cujus durante a convivência não registrada; (c) ações revisionais de partilha homologada em que o bem já foi transferido a terceiro antes do ajuizamento.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a decisão cria um problema prático imediato: quando a anulação é inviável, o convivente prejudicado terá direito apenas ao valor equivalente à sua meação — e não ao bem em si. Isso exige a elaboração de um Laudo de Avaliação (PTAM ou LPV) que apure o valor de mercado do imóvel na data da alienação, e não na data do ajuizamento ou da perícia. A NBR 14.653-2 (Avaliação de imóveis urbanos) é expressa ao tratar da data de referência do valor: o avaliador deve reconstituir o mercado na época da transação, utilizando pesquisa de mercado com homogeneização por fatores temporais (item 8.2.1 e Anexo A da norma).
O método comparativo direto de dados de mercado — exigido como prioritário pela NBR 14.653-1 (item 9.2) para imóveis com mercado ativo — torna-se tecnicamente desafiador quando a data de referência é pretérita em anos. O avaliador precisará lançar mão de índices setoriais (FIPE-ZAP, IGP-M imobiliário, laudos de vizinhança da época) para embasar a homogeneização temporal, documentando a metodologia com rigor suficiente para resistir ao contraditório pericial. Laudos sem essa fundamentação temporal tendem a ser impugnados com êxito pela parte adversa.
Há ainda o risco de o juízo arbitrar o valor com base em avaliação judicial simplificada, sem observância da NBR 14.653, o que pode prejudicar sensivelmente o convivente credor. A estratégia recomendada é apresentar o laudo técnico extrajudicial desde a petição inicial ou contestação, antecipando a discussão metodológica antes da nomeação de perito judicial. Laudos elaborados segundo a NBR 14.653, com grau de fundamentação II (mínimo para litigância), têm maior peso persuasivo e reduzem a margem de divergência do perito nomeado.
Por fim, sob a perspectiva do direito registral, a ausência de averbação da união estável não configura culpa exclusiva do convivente preterido em todos os casos — especialmente quando a convivência era pública e notória no bairro ou quando o adquirente tinha relação pessoal com o alienante. Nesses cenários, a prova de má-fé pode ser construída por meio de prova testemunhal, redes sociais, registros fiscais conjuntos (IRPF com dependente) e até declaração de convivência apresentada em outros processos. O advogado deve mapear esses elementos antes de concluir pela inviabilidade da ação anulatória.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Essa decisão do TJ-PR alinha-se à tendência que venho observando nos últimos anos: os tribunais estaduais estão reforçando a segurança jurídica das transações imobiliárias em detrimento de pretensões tardias de conviventes que não providenciaram o registro de sua situação pessoal na matrícula do bem. Do ponto de vista do avaliador, isso torna ainda mais crítica a qualidade do laudo retroativo — peça que, na minha experiência em processos de partilha, costuma ser subestimada pelo advogado e supervalorizada pelo perito judicial quando mal elaborada pela parte.
Minha recomendação prática: ao receber um caso envolvendo alienação de imóvel durante união estável não registrada, providencie imediatamente a avaliação retroativa com data-base na escritura de venda. Esse valor será o teto da pretensão indenizatória do seu cliente — e um laudo fraco nessa fase compromete toda a estratégia de partilha, inclusive eventuais acordos extrajudiciais.