Desequilíbrio entre absorção e oferta exige atenção no tratamento de dados
Lead: O mercado imobiliário brasileiro registra, segundo dados recentes divulgados pelo SECOVI-SP, um volume de vendas de unidades residenciais sistematicamente superior ao de novos lançamentos — um desequilíbrio que comprime o estoque disponível e pressiona variáveis críticas para laudos de avaliação.
| Indicador | Situação atual | Tendência | |---|---|---| | Volume de vendas | Acima dos lançamentos | Compressão de estoque | | Estoque disponível | Em queda | Pressão altista sobre preços | | Velocidade de vendas (VSO) | Elevada | Redução de amostras comparáveis | | Fator oferta implícito | Menor poder de desconto | Ajuste técnico necessário |
Impacto no método comparativo direto (NBR 14.653-2)
Na aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, previsto na NBR 14.653-2, a escassez de lançamentos reduz o universo amostral de dados ofertados e transacionados. Quando o estoque se contrai, as amostras coletadas tendem a refletir produtos com menor liquidez ou características atípicas, exigindo do avaliador maior rigor na verificação de homogeneidade e no enquadramento do grau de fundamentação exigido (mínimo Grau II para laudos completos). O uso de amostras com datas de pesquisa defasadas torna-se ainda mais crítico, pois o mercado em desequilíbrio pode apresentar variações de preço superiores à inflação setorial em janelas curtas.
Fator oferta e saneamento da amostra
Com vendas ocorrendo próximas ou acima do preço pedido — situação típica em mercados com estoque reduzido —, o fator oferta (desconto entre valor anunciado e valor transacionado) tende a se aproximar de 1,00 ou até superar essa referência. O avaliador deve calibrar esse fator com base em pesquisa de campo atualizada, evitando a aplicação automática de descontos históricos de 8% a 12% sem respaldo empírico. A NBR 14.653-1 orienta que todos os fatores de homogeneização sejam tecnicamente justificados no corpo do laudo.
Recomendação prática para o PTAM
Em contextos de oferta comprimida, recomenda-se ampliar o raio geográfico de busca de amostras com cautela, documentar explicitamente a data de coleta de cada dado, e aplicar atualização monetária pelos índices setoriais pertinentes (INCC-M ou CUB/m² regional) quando a amostra ultrapassar 90 dias. A fundamentação do campo "condições de mercado" na planilha de homogeneização deve registrar o cenário de desequilíbrio identificado, garantindo rastreabilidade técnica e sustentação perante órgãos de crédito e o Poder Judiciário.