Concessionárias colocam terrenos estratégicos no radar do mercado
Lead: Na 23ª Convenção Secovi-SP, o painel sobre desenvolvimento imobiliário em áreas centrais reuniu representantes de Vivo, Carrefour e Metrô para discutir o desinvestimento de ativos fundiários urbanos de alto potencial construtivo — movimento que impacta diretamente a formação de valor de mercado em regiões consolidadas das principais capitais brasileiras.
Perfil dos ativos em discussão
| Concessionária | Tipo de Ativo | Característica Predominante | Zona Típica | |---|---|---|---| | Vivo (Telefônica) | Lotes com infraestrutura técnica | Alta conectividade, áreas médias | Central/Semi-central | | Carrefour | Glebas e estacionamentos | Grandes testadas, gabarito livre | Eixos comerciais | | Metrô | Terrenos lindeiros a estações | Potencial TOD (Transit-Oriented) | Corredores de transporte |
Análise técnica — Aplicação NBR 14.653
A entrada simultânea de ativos de grandes detentores fundiários em regiões centrais exige atenção redobrada na escolha do método avaliatório. Para terrenos com características singulares — como glebas de concessionárias com infraestrutura incorporada ou lindeiros a estações de metrô —, a NBR 14.653-2 orienta a hierarquização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como prioritário, condicionado à existência de amostras homogêneas. Quando a raridade do ativo inviabiliza a composição de uma amostra representativa (mínimo de 3 elementos por variável independente no grau III), o avaliador deve recorrer ao Método Evolutivo, decompondo o valor do terreno pelo custo de reprodução das benfeitorias depreciadas e pelo fator de comercialização.
Do ponto de vista prático, terrenos adjacentes a estações de metrô frequentemente incorporam um sobrevalor de localização mensurável. A aplicação de variáveis de acessibilidade — distância em metros até a estação, índice de aproveitamento real versus potencial construtivo previsto no zoneamento — no modelo de regressão linear ou na homogeneização por fatores permite isolar esse componente e fundamentar o laudo dentro dos parâmetros de precisão exigidos (amplitude máxima de 30% no intervalo de confiança de 80%, conforme item 8.2.1.4 da norma). Para ativos de grande porte, como as glebas comerciais do Carrefour, o Método da Capitalização da Renda pode atuar como método auxiliar, especialmente quando há contratos de locação atípica vigentes que influenciam a percepção de mercado sobre o ativo.