Setor debate nova geração de empreendimentos em São Paulo
Lead: O XII Encontro de Construtores e Incorporadores, promovido pelo Secovi-SP e pelo SindusCon-SP em 21 de outubro, reuniu agentes do setor imobiliário e da construção civil sob o tema "Nova Geração de Empreendimentos", com ênfase em industrialização construtiva e estratégias de incorporação para os próximos ciclos de mercado.
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Contexto técnico para avaliação de imóveis
A industrialização da construção — tema central do evento — impacta diretamente os parâmetros utilizados em laudos de avaliação elaborados conforme a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos). Empreendimentos produzidos com sistemas construtivos industrializados (painéis pré-fabricados, steel frame, wood frame) tendem a apresentar vida útil projetada, depreciação física e custo de reedição distintos daqueles verificados na construção convencional.
Na aplicação do Método da Quantificação do Custo (MQC), o avaliador deve atentar para o CUB/m² do SindusCon adequado ao padrão construtivo do imóvel — que pode não corresponder diretamente aos projetos-padrão publicados mensalmente, exigindo uso de coeficientes de equivalência e laudos específicos de custo. O INCC-DI (FGV) permanece como indexador de referência para atualização de contratos e orçamentos de obras em andamento.
| Indicador | Referência principal | Aplicação em laudos NBR 14.653 | |-----------|---------------------|--------------------------------| | CUB/m² | SindusCon-SP (mensal) | Custo de reedição — MQC | | INCC-DI | FGV (mensal) | Atualização de contratos de obra | | FipeZAP | FIPE (mensal) | Homogeneização — Método Comparativo | | IVAR | FGV (mensal) | Mercado locatício residencial |
Implicações práticas para engenheiros avaliadores
Empreendimentos com maior grau de industrialização alteram o fator de depreciação física apurado pelos modelos de Ross-Heidecke ou Kuentzle, pois a vida útil estimada e o estado de conservação seguem critérios próprios — especialmente em sistemas modulares com garantias contratuais de fábrica. O laudo deve registrar explicitamente o sistema construtivo adotado e justificar o padrão CUB utilizado, conforme exigência do item 8.2.1.3 da NBR 14.653-2.
Para o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, o avaliador deve verificar se os elementos amostrais coletados são homogêneos quanto ao sistema construtivo. Misturar dados de unidades convencionais com unidades industrializadas sem fator de homogeneização adequado compromete a qualidade estatística do modelo e pode inviabilizar o enquadramento no Grau de Precisão III.