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A 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal confirmou, em grau recursal, sentença que rescindiu locação estabelecida apenas verbalmente, determinou a desocupação do imóvel e imputou aos ocupantes o débito dos valores locatícios vencidos e das faturas de energia elétrica. O ponto nevrálgico do acórdão — e que reverbera diretamente em ações de despejo, revisional e de inventário com bens locados — é a consolidação do entendimento de que pagamentos reiterados e periódicos de aluguel suprem a ausência de instrumento escrito para fins de caracterização da relação locatícia e de suas obrigações acessórias.
Contexto
A locação verbal é figura juridicamente admitida no ordenamento brasileiro. A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) não exige forma escrita como condição de validade do contrato; exige-a apenas para determinados efeitos, como a oponibilidade a terceiros adquirentes do imóvel. Na prática forense, contudo, a ausência de instrumento escrito é invariavelmente invocada pela parte ocupante como escudo contra cobranças e pedidos de rescisão — argumento que o TJDFT rechaçou com objetividade.
O raciocínio do colegiado ancora-se no comportamento concludente das partes: a empresa ocupante remetia valores com periodicidade compatível com a de aluguel, conduta que, sob o prisma dos artigos 111 e 113 do Código Civil, equivale à aceitação tácita dos termos da avença. Esse mesmo standard probatório é relevante em disputas sucessórias quando o inventariante precisa comprovar a existência de locação informal sobre bem do espólio, ou em divórcios litigiosos nos quais um dos cônjuges alega desconhecimento de contrato que gerava renda ao casal.
A condenação acessória pelo débito de energia elétrica é igualmente significativa. Ela evidencia que, reconhecida a locação verbal, todas as obrigações que normalmente acompanhariam um contrato escrito — inclusive tarifas por conta do locatário — são exigíveis. Para o advogado que patrocina o locador em ação de cobrança, isso amplia consideravelmente a base de cálculo do crédito a ser liquidado.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação imobiliária, a existência ou inexistência de contrato escrito impacta diretamente o laudo de valor locativo elaborado para instruir ações judiciais. A NBR 14.653-4 (Avaliação de Empreendimentos Baseados em Serviços) e, mais especificamente, a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) estabelecem que o avaliador deve identificar e analisar contratos vigentes, suas condições e eventuais defasagens em relação ao mercado. Quando não existe instrumento escrito, o perito é compelido a reconstruir as condições da locação a partir de elementos indiretos — extratos bancários, recibos avulsos, correspondências — exatamente o tipo de prova que o TJDFT considerou suficiente neste julgado.
Pelo método comparativo direto de dados de mercado — preconizado como método preferencial pela NBR 14.653-2 para a determinação de valor locativo —, o avaliador coletará aluguéis de imóveis com características análogas na mesma região, homogeneizará os dados por fatores de equivalência (área, padrão construtivo, vagas, andar) e chegará ao valor de mercado da locação no período em debate. Esse valor servirá tanto para quantificar o débito (quando os pagamentos informais eram inferiores ao mercado) quanto para contestar cobranças excessivas em ação revisional.
O risco prático mais imediato para o advogado do locador é a preclusão probatória: sem contrato escrito, a comprovação da inadimplência depende integralmente de extratos, recibos e, se necessário, prova testemunhal. A decisão do TJDFT sinaliza que o Judiciário está disposto a valorar esse conjunto probatório de forma ampla, mas o ônus de produzi-lo permanece com a parte que alega o crédito. Recomenda-se, portanto, que o advogado requeira, já na petição inicial, a exibição de documentos bancários e a prova pericial sobre o valor locativo de mercado do período, evitando que a liquidação futura se torne litigiosa por ausência de parâmetro técnico.
No contexto de desapropriação, a questão ganha outra camada: imóvel locado verbalmente pode ter seu valor de mercado deprimido pelo avaliador do ente expropriante, que arguirá a insegurança jurídica da relação locatícia para reduzir a renda capitalizada no método da renda (NBR 14.653-2, item 8.3). A jurisprudência ora consolidada pelo TJDFT pode ser invocada para demonstrar que a locação verbal, provada por pagamentos reiterados, é tão eficaz quanto a escrita para fins de cômputo da renda potencial do imóvel.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo há mais de duas décadas em laudos de valor locativo para ações judiciais, e posso afirmar que a locação verbal é um dos cenários mais desafiadores para o avaliador: a ausência de instrumento escrito obriga a uma arqueologia documental que, se mal conduzida, compromete a robustez do laudo perante o contraditório. A decisão do TJDFT é bem-vinda porque pacifica, ao menos naquela corte, que o comportamento reiterado de pagamento é prova bastante da relação locatícia — o que dá ao perito respaldo para afirmar que havia locação vigente e, portanto, renda a ser quantificada.
Para o advogado de inventário ou divórcio que se depara com imóvel locado informalmente, minha recomendação prática é solicitar o laudo de valor locativo de mercado desde o início da ação, não apenas na fase de liquidação. Ter o parâmetro técnico estabelecido precocemente impede que a parte contrária invoque defasagem de mercado para reduzir o crédito apurado — e, quando necessário, esse mesmo laudo serve de base para a ação de despejo cumulada com cobrança, exatamente como ocorreu no caso julgado pelo TJDFT.