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O Plenário do Supremo Tribunal Federal retomou, em sessão de 2 de setembro de 2025, o julgamento de recurso extraordinário que questiona a incidência — ou não — do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando imóveis são transferidos para integralizar capital social de sociedades cujo objeto inclui compra, venda ou locação de bens imóveis. A decisão, que ainda aguarda conclusão, tem o potencial de redesenhar o planejamento patrimonial envolvendo holdings imobiliárias e reorganizações societárias em processos sucessórios e dissoluções conjugais.
Contexto
A discussão central orbita o art. 156, §2º, I, da Constituição Federal, que veda a cobrança de ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital — exceto quando a atividade preponderante da adquirente for compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil. Municípios com maior volume de transações — São Paulo, Rio de Janeiro e Curitiba entre eles — historicamente afastam a imunidade tão logo identifiquem o objeto social da empresa receptora, gerando autuações que chegam a 4% do valor venal do imóvel transferido.
Para os profissionais que atuam em inventários, separações judiciais e dissoluções de holdings familiares, o desfecho desse julgamento é de interesse direto: uma parcela expressiva das partilhas envolve a transferência de cotas de sociedades detentoras de imóveis, e a incidência ou não do ITBI altera substancialmente o valor líquido do acervo partilhável, impactando os laudos de avaliação e as ofertas de dação em pagamento. Processos de desapropriação indireta que incluam empresas imobiliárias como expropriadas também são afetados, pois a base de cálculo do ITBI integra o custo de reposição considerado em avaliações pelo método evolutivo.
Em paralelo, ações revisionais de aluguel e renovatórias de contratos comerciais sofrem reflexo indireto: proprietários que optaram por estruturar patrimônio via holding para reduzir carga tributária sobre rendimentos precisarão revisar projeções de fluxo de caixa caso o STF confirme a tributação, alterando a taxa de capitalização aplicável nos laudos pelo método da renda (NBR 14.653-4, item 8.2).
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) e a NBR 14.653-4 (empreendimentos) estabelecem que o avaliador deve identificar todos os ônus e encargos que afetam a liquidez e a formação do valor de mercado. A incerteza tributária sobre o ITBI na integralização constitui, tecnicamente, um fator de risco de liquidez que deve ser explicitado no campo de ressalvas do laudo — especialmente quando o objeto da avaliação for cota de holding imobiliária para fins de partilha (art. 730 do CPC) ou para base de oferta em desapropriação (Decreto-lei 3.365/1941, art. 27).
No método comparativo direto de dados de mercado, principal método para imóveis urbanos residenciais e comerciais (NBR 14.653-2, item 8.1), a tributação diferenciada entre pessoa física e pessoa jurídica imobiliária pode criar assimetria nos dados amostrais: transações realizadas por PJs imunes ao ITBI tendem a registrar preços ligeiramente superiores, pois o vendedor incorpora ao preço de venda a economia tributária esperada. Caso o STF afaste a imunidade, essa assimetria tende a se dissipar progressivamente, exigindo que avaliadores atentos ao grau de fundamentação II (mínimo exigido em perícias judiciais) revisitem amostras coletadas no período de incerteza.
Pelo método da renda, aplicável a imóveis comerciais e empreendimentos de base imobiliária (NBR 14.653-4), o custo de carregamento tributário na integralização eleva o investimento inicial, reduzindo a taxa interna de retorno e, consequentemente, o valor de mercado calculado pelo fluxo de caixa descontado. Em perícias de ação renovatória (Lei 8.245/1991, art. 72), esse impacto pode justificar revisão do aluguel mínimo pleiteado pelo locador, argumento técnico que deve constar expressamente no laudo pericial. A NBR 14.653-1, item 7.7, obriga o avaliador a declarar as premissas adotadas; silenciar sobre o risco tributário em litígio no STF configura incompletude metodológica passível de impugnação.
O risco prático mais imediato recai sobre processos de inventário em curso com bens imóveis integralizados em holdings: caso sobrevenha decisão desfavorável com efeito ex tunc — hipótese tecnicamente possível, ainda que improvável dado o volume de transações afetadas —, municípios poderão lavrar autos de infração retroativos, gerando passivos contingentes que o perito judicial será chamado a quantificar. A provisão desse passivo deve ser tratada como depreciação funcional extrínseca no método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.3), com nota explicativa obrigatória.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo simultaneamente nos quatro papéis que esse tema exige: o arquiteto que mede e descreve o imóvel, o avaliador que quantifica o valor, o corretor que conhece o mercado real de transações e o advogado que lê a jurisprudência antes de assinar o laudo. Quando o STF decide sobre ITBI em integralização, não está apenas discutindo tributo — está redefinindo o custo de transação que contamina toda a cadeia de formação de preço usada em laudos periciais. Ignorar essa variável é erro técnico, não apenas jurídico.
Minha recomendação prática para advogados com processos em andamento: inclua desde já quesito pericial específico solicitando ao perito que aponte o impacto do passivo tributário contingente sobre o valor de mercado das cotas ou dos imóveis avaliados, indicando o cenário com imunidade e o cenário sem imunidade. Laudos que apresentem apenas um cenário, sem ressalva expressa sobre o julgamento pendente no STF, estarão sujeitos a impugnação fundamentada — e eu assino essa impugnação.