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A 6ª Vara Cível da Comarca de Londrina (PR) fixou entendimento relevante para contratos de compra e venda de imóveis na planta ou parcelados: quando o adquirente desiste do negócio, a cláusula penal rescisória deve ser calculada exclusivamente sobre os montantes já desembolsados, vedada a incidência sobre o preço integral do bem. A decisão impacta diretamente ações de rescisão contratual, repetição de indébito e defesa do consumidor em litígios com incorporadoras e loteadoras.
Contexto
Contratos de promessa de compra e venda no mercado imobiliário brasileiro — especialmente os firmados com incorporadoras sob o regime da Lei 4.591/1964 e da Lei 6.766/1979 — historicamente preveem multas rescisórias calculadas sobre o valor total do imóvel. A prática, contudo, penaliza desproporcionalmente o promissário-comprador que já arcou com apenas uma fração do preço: aplicar o percentual sobre a totalidade do bem equivale, na prática, a reter valores muito superiores ao efetivo prejuízo suportado pelo vendedor.
O CDC (art. 51, IV e § 1º) já vedava cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, e o STJ consolidou em diversas oportunidades — inclusive sob o rito dos recursos repetitivos — que a retenção máxima sobre valores pagos deve respeitar parâmetros de razoabilidade (entre 10% e 25%, conforme o estágio da obra e a natureza do empreendimento). A decisão londrinense reforça essa linha ao delimitar expressamente a base de cálculo: valores efetivamente pagos, não o preço contratado.
Os processos mais afetados são: ações de rescisão c/c repetição de indébito, embargos à execução em contratos inadimplidos, ações revisionais de cláusula penal (art. 413 do Código Civil) e defesas em cobranças de distrato em incorporações sujeitas à Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato).
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação imobiliária, a distinção entre valor pago e valor do bem é tecnicamente essencial. A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) estabelecem que o valor de mercado é determinado por metodologia própria — método comparativo direto de dados de mercado, método involutivo ou método da renda — e não se confunde com o preço contratado, que pode estar defasado, inflado ou sujeito a condições suspensivas ainda não implementadas. Em outras palavras: o preço total do contrato não é necessariamente o valor de mercado do bem na data da rescisão.
Essa distinção tem consequência jurídica direta: se a multa incide sobre o preço total contratado, e esse preço embute correção futura, juros de obra, permutas ou outros componentes ainda não incorporados ao bem, o comprador estaria pagando penalidade sobre valor que sequer existe patrimonialmente no momento da rescisão. A Lei 13.786/2018, ao fixar teto de retenção de 25% (ou 50% quando há patrimônio de afetação) sobre os valores pagos, já adotou implicitamente essa lógica — a decisão ora comentada a explicita na fundamentação judicial.
O risco prático para advogados que atuam no polo ativo dessas demandas está na necessidade de laudo técnico de avaliação quando a parte contrária contestar o valor de mercado do imóvel como parâmetro alternativo. Sem PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) ou laudo de engenharia de avaliações fundamentado na NBR 14.653-2, o juízo pode adotar o valor venal fiscal (IPTU) ou o próprio preço contratual como referência, distorcendo o cálculo da penalidade e da eventual indenização complementar. O método comparativo direto, com tratamento estatístico por regressão ou homogeneização, é o mais adequado para demonstrar a diferença entre preço contratado e valor real de mercado na data do distrato.
Em ações de desapropriação indireta e em penhoras de imóvel objeto de contrato rescindido, a ausência de laudo técnico que individualize o valor do bem — apartado das obrigações contratuais pendentes — tem gerado prejuízos relevantes para credores e herdeiros. A perícia de avaliação, quando bem instruída, distingue o valor do imóvel como bem físico do valor do contrato como obrigação pessoal, evitando que a base de cálculo da multa ou da indenização seja inflada artificialmente.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
A decisão acerta ao separar base de cálculo da penalidade do preço nominal do contrato. Quem atuou — como atuei — em centenas de distratos e rescisões ao longo de mais de duas décadas sabe que incorporadoras utilizam o preço total exatamente porque ele é sempre maior do que o valor pago: é uma assimetria negocial institucionalizada. Delimitar a base ao valor efetivamente desembolsado não é favor ao inadimplente; é calibração matemática da cláusula penal ao prejuízo real.
Para o advogado de inventário ou divórcio que lida com imóveis objeto de contrato rescindido ou em vias de rescisão, a lição prática é objetiva: instrua o processo com PTAM atualizado, que apure o valor de mercado do bem na data do fato gerador, e junte planilha discriminada dos valores pagos pelo de cujus ou pelo cônjuge. Sem essa dupla comprovação — valor do bem e valor pago —, o cálculo da multa, da partilha ou da reposição patrimonial ficará sujeito à discricionariedade do perito judicial, com risco considerável de resultado desfavorável.