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O Plenário do Supremo Tribunal Federal, sob a presidência do ministro Edson Fachin, divulgou ao final de agosto a relação de processos agendados para deliberação em setembro, com destaque para a discussão sobre a imunidade tributária incidente nas transmissões de bens imóveis — matéria de interesse direto para inventários, divórcios e operações de transferência patrimonial em geral. A depender do entendimento firmado, o impacto sobre laudos de avaliação e sobre o planejamento jurídico de partilhas poderá ser considerável.
Contexto
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é tributo municipal exigido nas transferências onerosas de propriedade imobiliária entre vivos. Sua base de cálculo e as hipóteses de não incidência são objeto recorrente de litígios, especialmente em incorporações de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas e em transmissões decorrentes de fusões, cisões e incorporações empresariais. A discussão no Plenário do STF pode consolidar — ou rever — entendimento já sinalizado em julgamentos anteriores da Corte quanto aos limites dessa imunidade constitucional.
Para o profissional que atua em inventários e dissolução de sociedades conjugais, a definição do alcance da imunidade do ITBI interfere diretamente no valor líquido do acervo partilhável. Municípios costumam contestar a extensão da norma imunizante e, havendo autuação fiscal sobre operação realizada durante o processo, o valor do tributo discutido precisa ser considerado como passivo contingente no laudo de avaliação — o que altera o patrimônio líquido aferido pelo avaliador e, por consequência, as quotas de meação ou herança.
Processos de separação consensual ou litigiosa, ações de dissolução parcial de sociedade e procedimentos de desapropriação indireta são igualmente afetados, pois em todos eles a transferência da titularidade imobiliária pode ou não atrair o ITBI conforme o enquadramento adotado pelo fisco municipal. A posição do STF funcionará como balizador para acordos extrajudiciais e para a elaboração de petições em execuções fiscais correlatadas.
Análise técnica
Do ponto de vista da engenharia de avaliações, a base de cálculo do ITBI tem relação intrínseca com o valor venal atribuído ao imóvel pelo município — grandeza que nem sempre converge com o valor de mercado apurado segundo a NBR 14.653-2 (avaliação de imóveis urbanos) pelo método comparativo direto de dados de mercado. A divergência entre valor venal municipal e valor de mercado é uma das fontes mais frequentes de disputas em execuções fiscais e em partilhas judiciais: o avaliador nomeado pelo juízo aplica rigorosamente a norma técnica, enquanto o fisco municipal parte de plantas genéricas de valores desatualizadas.
A NBR 14.653-1 (procedimentos gerais) determina que o laudo de avaliação deve explicitar o valor de mercado com precisão fundamentada em amostra estatisticamente adequada, grau de fundamentação e grau de precisão declarados. Quando o ITBI é calculado sobre base diversa daquela apurada pelo avaliador judicial, abre-se espaço para impugnação fundamentada no próprio laudo — argumento especialmente útil em ações revisionais de lançamento fiscal e em embargos à execução. A eventual decisão do STF delimitando a base de cálculo aceitável pode, na prática, uniformizar o parâmetro e reduzir esse contencioso.
O método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.3), que decompõe o valor do imóvel em terreno e benfeitoria, é relevante quando a imunidade pretendida se restringe à fração ideal do terreno integralizado ao capital social — hipótese comum em incorporações imobiliárias. O avaliador precisa segregar com precisão o valor do terreno (método comparativo) do custo das edificações (método da quantificação de custo, NBR 14.653-2, item 8.2.4), pois a imunidade pode alcançar apenas parte do bem. Laudos que não fazem essa distinção analítica tendem a ser impugnados pela Fazenda Municipal e pelo próprio Ministério Público nos autos de inventário.
Do ponto de vista processual, a decisão do STF em sede de repercussão geral vincula todos os juízos do país (art. 927, III, CPC/2015). Isso significa que laudos elaborados antes da consolidação do entendimento podem ser contestados por qualquer das partes com base no novo precedente, gerando necessidade de atualização ou complementação do trabalho técnico — custo adicional que deve ser antecipado nos contratos de prestação de serviço de avaliação firmados em processos ainda em curso.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo há décadas na interface entre a avaliação técnica e o contencioso imobiliário, e posso afirmar que poucos temas geram tantos equívocos práticos quanto a relação entre base de cálculo do ITBI e valor de mercado. Vi laudos judiciais serem descartados por não explicitarem a distinção entre valor venal municipal e valor apurado por amostragem de mercado — e vi partilhas inteiras serem reabertas porque o passivo tributário não havia sido corretamente provisionado.
Minha recomendação objetiva: se você está conduzindo inventário ou divórcio com imóveis envolvidos e há qualquer operação de transmissão em curso ou planejada, aguarde a publicação do acórdão do STF antes de homologar acordos que fixem o valor do ITBI como definitivo. Caso o processo não permita essa espera, certifique-se de que o laudo de avaliação contém cláusula expressa de revisão de passivo contingente, protegendo seu cliente de cobranças supervenientes que alterem o equilíbrio da partilha.