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O Plenário do Supremo Tribunal Federal concluiu, por decisão unânime publicada no Diário da Justiça Eletrônico em 21 de agosto, que as restrições constitucionais à aquisição de imóveis rurais por empresas brasileiras sob controle de capital externo são plenamente válidas — decisão que repercute diretamente sobre laudos de avaliação, partilhas com ativos agrários e operações de due diligence imobiliária rural.
Contexto
A decisão foi proferida nos autos da ADPF 342 e da ACO 2.463, ambas julgadas conjuntamente pelo STF. O acórdão consolida o entendimento de que a norma constitucional que limita o acesso de estrangeiros — ou de nacionais controlados por capital estrangeiro — a propriedades rurais não é letra morta: trata-se de restrição operativa, oponível em cartório, em juízo e perante o INCRA.
Para o operador do direito que atua em inventários com bens rurais, divórcios envolvendo fazendas e sítios, ou ações de desapropriação, o acórdão impõe uma camada adicional de verificação: antes de qualquer avaliação patrimonial ou partilha homologada, é imprescindível aferir a cadeia societária do titular do imóvel. Controle indireto por pessoa jurídica estrangeira pode tornar o negócio jurídico subjacente nulo de pleno direito, contaminando a própria base de cálculo do ITCMD ou do ITBI incidentes sobre o ato.
Processos de arrendamento, cessão de direitos possessórios e constituição de garantias reais sobre imóveis rurais também entram no raio de impacto: contratos firmados em desacordo com as restrições ora reafirmadas pelo STF estão sujeitos a questionamento judicial superveniente, gerando risco de evicção e responsabilidade civil para o advogado que subscreveu o negócio sem a devida diligência societária.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a decisão tem efeito imediato sobre a metodologia aplicável a imóveis rurais com histórico de titularidade complexa. A NBR 14.653-3 (Avaliação de imóveis rurais) exige, em seu item de identificação do bem avaliando, a descrição completa da situação jurídica do imóvel — incluindo restrições legais de uso e gozo. Um laudo que ignore eventual vício na cadeia dominial por incompatibilidade com as restrições ora confirmadas pelo STF estará tecnicamente incompleto e juridicamente inservível para fins processuais.
O método comparativo direto de dados de mercado, previsto na NBR 14.653-1 como método preferencial, pressupõe que os elementos amostrais utilizados na homogeneização sejam jurídica e economicamente comparáveis ao bem avaliando. Imóveis com restrições de alienabilidade — seja por força de lei, seja por decisão judicial — formam um segmento de mercado próprio, com liquidez reduzida e fator de depreciação mensurável. Desconsiderar esse atributo na modelagem estatística compromete a confiabilidade do valor de mercado apurado.
Nos processos de desapropriação para fins de reforma agrária — contexto em que a titularidade estrangeira já era causa autônoma de nulidade administrativa —, o acórdão do STF reforça a posição do expropriado legítimo e do perito avaliador: o laudo de justa indenização deve refletir o valor de mercado do imóvel lícito e alienável, e não de um ativo cuja transferência esteja juridicamente impedida. A distinção não é irrelevante: pode representar diferença significativa no quantum indenizatório discutido em precatório.
Para além do mérito avaliatório, o advogado deve atentar para o prazo prescricional das ações anulatórias correlatas. Negócios jurídicos nulos não prescrevem nos termos do art. 169 do Código Civil, o que significa que a invalidade de uma aquisição rural irregular pode ser suscitada a qualquer tempo — inclusive em sede de habilitação de crédito em inventário ou em embargos à execução hipotecária.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Tenho avaliado propriedades rurais há mais de três décadas e posso afirmar que a irregularidade societária na titularidade de fazendas é um problema muito mais frequente do que os autos de inventário costumam revelar. A due diligence fundiária raramente vai além da certidão de matrícula, quando deveria alcançar o quadro societário completo do titular pessoa jurídica — especialmente em estruturas holding com sócios domiciliados no exterior.
A consolidação desse entendimento pelo STF é bem-vinda, mas cria obrigação prática imediata para quem assina laudos em processos judiciais: o item de caracterização jurídica do bem avaliando precisa, a partir de agora, conter declaração expressa sobre a conformidade do título dominial com as restrições constitucionais à propriedade rural. Laudos omissos nesse ponto ficam expostos a impugnação fundamentada — e o avaliador, a questionamento ético perante o CNAI e o CAU.